Quand plusieurs héritiers se partagent un bien, personne ne peut le vendre seul. C’est la règle de l’indivision, et elle est plus stricte qu’on ne l’imagine : un tableau de famille ne part en vente que si tous les indivisaires sont d’accord. Voici ce que dit la loi, comment réunir les accords, et que faire en cas de blocage.
Pouvez-vous vendre seul ?
- Où en êtes-vous avec les autres indivisaires ?
- Tout le monde est d’accord → la vente peut se faire, chacun recevant sa quote-part du prix
- Désaccord, mais vous ne voulez plus rester en indivision → nul n’est tenu de rester dans l’indivision (art. 815 du Code civil) : le partage peut être demandé, au besoin en justice
- Vous voulez forcer la vente d’un bien indivis → elle suppose en principe l’accord de tous ; à défaut, le juge peut être saisi
Peut-on vendre un objet en indivision sans l’accord de tous ?
Non. La vente d’un bien indivis est un acte de disposition, qui requiert le consentement de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil). Aucun héritier ne peut, à lui seul, décider de vendre l’objet commun. Cette unanimité est la règle, et la maison de ventes la vérifie avant d’accepter le bien.
La loi distingue trois niveaux d’actes. Les actes de conservation (protéger le bien) peuvent être pris par un seul indivisaire (article 815-2). Les actes d’administration relèvent d’une majorité des deux tiers des droits. Mais la vente, acte de disposition, exige l’accord de tous. Vendre un objet de famille n’est donc jamais une décision individuelle.
Comment vendre concrètement un bien indivis ?
La voie normale consiste à réunir l’accord écrit de tous les indivisaires, puis à signer ensemble le mandat de vente, ou à désigner l’un d’eux (ou un tiers) comme mandataire commun. La maison de ventes a besoin de cet accord pour vérifier que tous les propriétaires consentent à la vente.
- Identifier tous les indivisaires (acte de notoriété établi par le notaire).
- Recueillir l’accord écrit de chacun sur le principe et les conditions de la vente (estimation, prix de réserve).
- Signer le mandat de vente, ensemble ou via un mandataire désigné.
- Répartir le produit net de la vente entre les indivisaires selon leurs quotes-parts.
Le prix de réserve, lui aussi, doit faire l’objet d’un accord commun : c’est le plancher en dessous duquel l’objet ne sera pas vendu. Voyez notre fiche sur le prix de réserve.
Que risque-t-on à vendre sans l’accord de tous ?
Beaucoup. Un héritier qui ferait vendre un bien indivis sans le consentement des autres engagerait sa responsabilité et exposerait la vente à l’annulation. Les indivisaires lésés peuvent réclamer des dommages-intérêts, voire la restitution de l’objet. La maison de ventes, de son côté, manquerait à son obligation de vérifier la qualité de propriétaire.
C’est pourquoi un courriel du notaire indiquant qu’une vente est envisagée ne suffit pas : il ne vaut pas mandat des héritiers. Le Conseil des maisons de vente a déjà sanctionné des opérateurs qui s’en étaient contentés. La sécurité de tous passe par un accord écrit et signé.
Le conseil du commissaire-priseur
Avant toute vente, faites établir par le notaire un acte de notoriété qui liste précisément les héritiers. C’est lui qui permet à la maison de ventes de savoir qui doit signer. Une signature manquante, et la vente peut être bloquée ou contestée des mois plus tard : mieux vaut tout réunir en amont.
Que faire en cas de désaccord entre héritiers ?
Si un indivisaire refuse la vente et que le blocage persiste, la loi offre une issue : nul n’est tenu de rester dans l’indivision (article 815 du Code civil). Tout indivisaire peut provoquer le partage, au besoin en justice. Le juge peut alors ordonner la vente aux enchères du bien (licitation) pour permettre le partage du prix.
La licitation est une vente forcée, organisée pour sortir de l’indivision. Elle évite qu’un seul héritier ne paralyse indéfiniment la situation. C’est une procédure judiciaire, à engager avec un avocat ; le commissaire-priseur ou le commissaire de justice procède ensuite à la vente.
Cette vente ordonnée par le juge relève d’un régime distinct de la vente volontaire : voyez la différence dans notre fiche vente de gré à gré ou enchères.
Questions fréquentes
Tous. La vente d’un bien indivis est un acte de disposition qui exige l’unanimité des indivisaires (article 815-3 du Code civil). La majorité des deux tiers ne suffit que pour les actes d’administration.
Non. Nul n’est tenu de rester en indivision (article 815). Un indivisaire peut demander le partage en justice, et le juge peut ordonner la vente du bien (licitation) pour répartir le prix.
Le produit net de la vente est partagé entre les indivisaires au prorata de leurs quotes-parts dans l’indivision. La maison de ventes verse en général le net selon les instructions communes ou via le notaire.
Oui. Les indivisaires peuvent donner mandat à l’un d’eux ou à un tiers pour signer le mandat de vente et suivre l’opération en leur nom. Ce mandat doit être clair et écrit.
Article mis à jour en juin 2026. Contenu informatif général, qui ne remplace pas l’avis personnalisé d’un commissaire-priseur, d’un notaire ou d’un professionnel du droit. Les seuils et taux évoluent : confirmez-les à la date de votre vente.
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